Lei de Arrendamento em Portugal

Neste artigo vamos falar sobre a lei de arrendamento em Portugal.

Com a nova realidade portuguesa, em que o trânsito de estrangeiros é cada vez maior, seja a turismo ou para refazer a vida no país europeu, os preços dos aluguéis em Portugal dispararam.

E uma nova modalidade de locação passou a ganhar cada vez mais força: o alojamento local (ou locação por temporada), que cresce impulsionado por portais especializados, como Booking e Airbnb, para citar apenas os mais conhecidos.

Diante deste cenário, proprietários começaram a pressionar inquilinos por reajustes exorbitantes, renovações de contrato e despejos a fim de aderir à modalidade de alojamento local, cujos lucros estão se mostrando mais atraentes.

O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), instituído em Portugal em 2006, surgiu como um marco regulatório para estabelecer um equilíbrio entre os direitos e deveres de inquilinos e proprietários no setor imobiliário. Esta iniciativa legal veio para substituir normativas anteriores que já não atendiam às dinâmicas do mercado imobiliário moderno, bem como às necessidades de arrendatários e senhorios.

Histórico do Surgimento do NRAU

Até o advento do NRAU, o mercado de arrendamento em Portugal era regido por leis que, muitas vezes, não proporcionavam a segurança jurídica necessária para ambas as partes envolvidas em um contrato de arrendamento. Era comum enfrentar situações de litígio que demandavam uma solução legal mais eficaz e justa.

A implementação do NRAU em 2006 trouxe uma nova perspectiva para o setor de arrendamento urbano, estabelecendo regras mais claras e modernas que refletiam as tendências do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que procuravam garantir a justiça social e a mobilidade habitacional. O NRAU representou um avanço significativo, especialmente ao definir com mais precisão os direitos e deveres de inquilinos e proprietários, criando um ambiente mais propício para o arrendamento urbano.

Necessidade de Regulamentar Contratos de Aluguel

A regulação dos contratos de aluguel através do NRAU se mostrou fundamental para garantir a parcialidade e a transparência nas relações entre inquilinos e proprietários. Antes do NRAU, as regras muitas vezes favoreciam uma das partes em detrimento da outra, criando um ambiente de incerteza e conflito.

A introdução do NRAU trouxe consigo a definição de prazos mínimos para contratos de arrendamento, proteção para inquilinos em situações de especial fragilidade, como idosos e pessoas com deficiência, e clarificou os procedimentos para aumento de renda, entre outras disposições. Estas medidas contribuíram para criar um cenário mais equitativo e transparente, proporcionando uma maior estabilidade para os inquilinos e, ao mesmo tempo, garantindo os direitos dos proprietários.

Além disso, o NRAU promoveu uma formalização mais robusta dos contratos de arrendamento, incentivando a documentação adequada e a comunicação clara entre as partes, o que é fundamental para evitar mal-entendidos e disputas legais.

A evolução da lei de arrendamento em Portugal, culminando com a introdução do NRAU, representa um esforço contínuo para adaptar a legislação às mudanças sociais e económicas, promovendo um mercado de arrendamento mais justo, estável e funcional. Este marco legal serve como um exemplo importante de como uma regulamentação bem pensada pode contribuir para melhorar as relações entre inquilinos e proprietários, promovendo um mercado de arrendamento mais saudável e sustentável.

Nova lei de arrendamento em Portugal

Em 12 de fevereiro de 2019, foi publicada no Diário da República português a Lei 13/2019, que proíbe o “assédio" no arrendamento ou no subarrendamento.

Ela define como assédio “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado”.

Condena o que venha a ser um ambiente “intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo”, ou ainda que “impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.

Antiga Lei de Arrendamento

Até 2012, ter imóveis para locação em Portugal não era um bom negócio.

A balança dos direitos pesava para o lado dos inquilinos.

Os contratos não eram passíveis de reajuste e o inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” de locação para os filhos.

Ao longo do tempo, os aluguéis eram “comidos” pela inflação, tornavam-se irrisórios e, como consequência, nenhum proprietário investia na manutenção dos prédios.

Em 2012, uma nova lei do inquilinato entrou em vigor e permitiu ao proprietário, entre outras coisas, reajustar valores, solicitar a devolução do imóvel no vencimento do contrato e a saída do inquilino para reforma completa.

Alojamento local

Com a nova lei do inquilinato e com Portugal saindo de uma grave crise financeira, a locação por temporada, ou “alojamento local” se mostrou muito atrativa, despertando o empreendedorismo nas maiores cidades portuguesas.

Tamanha foi a adesão a essa nova modalidade de locação que o governo teve que regulamentar o setor, impondo regras de segurança e impostos, mas não havia dispositivos legais para barrar o surgimento de novos alojamentos locais.

Um dos resultados imediatos do boom dos alojamentos locais foi polêmico e gerou comoção social: inquilinos antigos, novos ou velhos, com ou sem deficiência, sendo despejados, sem ter para onde ir.

Para frear o setor, houve aumento de impostos. Também foi transmitido às câmaras municipais o poder de veto aos novos alojamentos.

Confira as principais mudanças, que visaram corrigir a questão do assédio aos inquilinos:

• Não pode haver discriminação no acesso ao aluguel, seja por sexo, origem étnica, religião, gênero, orientação sexual, idade ou deficiência, entre outros aspectos, sendo o mesmo aplicável à publicidade de imóveis para esse fim;
• O prazo mínimo dos contratos passa a ser de um ano e renovável automaticamente por três anos, salvo acordo entre as partes em contrário;
• Em caso de inquilinos idosos ou com deficiência e que residam nas casas há mais de 15 anos, o contrato só pode ser rescindido por demolição ou obras profundas que não permitam a sua permanência na casa;
• Fica garantido o reembolso ao inquilino por obras realizadas no imóvel que não tenham sido pagas pelo proprietário, apesar deste receber comunicados;
• Foi estipulado um novo coeficiente de atualização dos valores de aluguel, limitado a até 1,15%. O aumento não é obrigatório nem automático: o proprietário deve decidir se irá praticar o reajuste após um ano de contrato e comunicar o locatário através de carta registrada com 30 dias de antecedência. Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, tem regime especial de reajuste;
• Para incentivar contratos de locação com duração maior, o governo instituiu taxas menores no imposto de renda. Para contratos com duração de 2 a 5 anos, o proprietário paga 2% a menos de imposto – dos 28% usuais, passa a pagar 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução, chegando ao máximo de 14%. Para contratos de 5 a 10 anos, a redução é de 5%, ou seja, paga-se 23%, que podem ser também reduzidos a cada renovação. Para contratos de 10 a 20 anos, a taxa é de 14%. E para contratos com duração superior a 20 anos, paga-se taxa de 10%;
• É permitido arrendar casas que estejam em financiamento.

Quem ganhou com a nova lei de arrendamento?

Associações de defesa dos direitos dos proprietários afirmam que a lei é unilateral e só beneficia os inquilinos. No entanto, reportagens da imprensa portuguesa têm afirmado que pouca coisa mudou na prática e que os abusos por parte dos proprietários persistem.

A princípio, a lei traz mais estabilidade aos inquilinos. Mas a questão gera polêmica. Reportagens publicadas pela imprensa portuguesa afirmam que o cenário não melhorou, nem para inquilinos, nem para proprietários.

Restrições a alojamento local

Na intenção de equilibrar o mercado imobiliário nos principais centros turísticos e garantir moradia aos residentes, algumas cidades têm imposto restrições aos alojamentos locais.

Em Lisboa, uma lei municipal proíbe a instalação de novos alojamentos locais em áreas em que 20% dos imóveis totais já estejam destinados a esta atividade. Casos excepcionais são submetidos à Câmara municipal.

No Porto, já foi suspensa por seis meses a emissão de licenças para novos alojamentos locais nas regiões mais turísticas e segue em discussão um projeto de lei que prevê impedir novos alojamentos locais onde este tipo de atividade já ocupou 50% do total de imóveis. A previsão é que a definição aconteça até início de 2020.

Tais medidas são também polêmicas porque, ao mesmo tempo em que existe o argumento de que é preciso equilibrar a quantidade de turistas com o de moradores locais, até para preservar a cultura local, muitos empreendedores já investiram grandes quantias apostando no modelo antigo, que permitia a criação de novos alojamentos.

É difícil alugar apartamento em Portugal?

Depende da localização em que você deseja morar. Nos grandes centros, há poucas ofertas e com preços bastante altos.

Os bairros mais afastados e as cidades no entorno de Lisboa e Porto podem ser boas alternativas.

Antes de fazer qualquer tipo de pagamento ou depósito, procure visitar pessoalmente o imóvel, checar as condições em que ele se encontra.

Não é incomum a prática da locação de apartamentos fantasma, você paga, do Brasil, um valor para garantir a locação do apartamento e, quando chega em Portugal, descobre que ele não existe.

Esse é um golpe do aluguel de apartamento muito comum. Isso vale não apenas para Portugal, mas para locações via Internet em qualquer lugar do mundo.

O mercado de aluguéis em Portugal tem sido bastante dinâmico nos últimos anos. Com o aumento do turismo e a crescente procura por moradias, especialmente nas principais cidades como Lisboa e Porto, a oferta de casas para alugar tem se tornado mais limitada.

Isso tem levado a um aumento nos preços dos aluguéis, principalmente em áreas mais centrais e turísticas. No entanto, ainda é possível encontrar opções acessíveis em bairros mais afastados do centro ou em cidades menores.

Uma das melhores maneiras de encontrar casas para alugar em Portugal é através de sites imobiliários, onde você pode filtrar as opções de acordo com suas preferências de localização, tamanho e preço. Além disso, as agências imobiliárias, como a Casas de Lisboa, possuem uma ampla variedade de imóveis disponíveis para aluguel, com profissionais especializados que podem ajudá-lo a encontrar a melhor opção de acordo com suas necessidades.

É importante ressaltar que o processo de aluguel em Portugal geralmente envolve a assinatura de um contrato de arrendamento, no qual são estabelecidos os termos e condições do aluguel, como a duração do contrato, o valor do aluguel mensal e as responsabilidades do locador e do locatário.

Além disso, é comum que seja solicitado um depósito de segurança, que geralmente corresponde a um ou dois meses de aluguel, como garantia para eventuais danos ao imóvel durante o período de locação.

Para garantir uma experiência tranquila ao alugar uma casa em Portugal, é recomendável que você faça uma visita ao imóvel antes de fechar o negócio, verificando suas condições e certificando-se de que atende às suas necessidades.

Caso você precise de mais informações ou precise de assistência para encontrar uma casa para alugar em Portugal, a equipe Casas de Lisboa está à disposição para ajudá-lo.

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