Trindade, Baixa, Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória

200 metros da Avenida dos Aliados. Licença de Alojamento Local ativa e transmissível. 47,65 metros quadrados que já geram renda. Este T1 na Rua do Almada não é uma promessa. É um ativo em operação. Os números. Preço de venda: 305.000 euros. Preço por metro quadrado: 6.354 euros. Acima da média da zona, que em 2024 orbitava entre 4.800 e 5.800 euros por metro quadrado segundo o Idealista. O prêmio existe porque o imóvel já vem mobilado, equipado e com licença de exploração pronta. A localização resolve o resto. Metro Trindade a 240 metros. Estação de São Bento a 1 quilômetro. Aeroporto Francisco Sá Carneiro a 11,5 quilômetros por linha direta. Isso significa liquidez de arrendamento o ano inteiro, sem depender de uma única fonte de demanda. O anunciante projeta rentabilidade líquida média de 7% ao ano em 15 anos no arrendamento de longa duração, com retorno total projetado de 165% somando valorização. No curto prazo, a rentabilidade bruta estimada é de 10%, líquida de 5% após impostos. Mas há uma variável que pesa mais que qualquer projeção. A Lei do Mais Habitação, de 2023, restringiu a emissão de novas licenças de AL em zonas de pressão urbana como a Baixa do Porto. Isso torna licenças ativas e transmissíveis, como esta, um ativo cada vez mais escasso. O Porto recebeu mais de 2,8 milhões de hóspedes em 2023. A comunidade estrangeira no distrito cresceu 12% no último ano reportado. A demanda não é sazonal. É estrutural. Quem compra hoje um T1 com AL ativo na Baixa do Porto não está apostando em turismo. Está comprando o direito de operar num mercado que fecha as portas para novos entrantes.