24/4/2021
Guia Completo para Vender Casas Sozinho

Quando decidir realmente vender a sua casa saiba que vão haver momentos em que se pode sentir particularmente desorientado, nomeadamente no momento de definir um preço ou como gerir as visitas. Vamos ver todos os passos que precisa dar para garantir que tudo corra bem.

Guia Completo para Vender Casas Sozinho

Se quer aprender a vender casas sozinho então este artigo é para você. Aqui vamos ver todos os passos que precisa dar para garantir que tudo corra bem.

Quando decidir realmente vender a sua casa saiba que vão haver momentos em que se pode sentir particularmente desorientado, nomeadamente no momento de definir um preço ou como gerir as visitas.

No entanto, um pouco de dedicação e de paciência é o que precisa para vender casas sozinho, aproveitando o momento do mercado.

A mais valia de um consultor imobiliário é inegável por conta de seus contactos, conhecimento do mercado e dos procedimentos necessários para a venda de um imóvel, contudo, vender uma casa sem ajuda externa é possível.

Avaliação de imóveis

Analise os preços de outros imóveis, bem como suas condições, para definir o seu preço. A decisão de atribuir um valor maior ou menor que o do mercado à sua casa vai depender de alguns factores, como melhorias que efectuou à casa, a conservação da mesma, a exposição solar e outras características como espaço, arrumação, ter despensa ou não, condições do wc, entre outros.

Procure comparar outras casas com as mesmas características que a sua e preferencialmente na mesma localização e seja razoável, pois vender uma casa é também uma venda emocional e ao atribuir um preço ao imóvel procure colocar-se na pele de um comprador interessado.

Marketing imobiliário tradicional

Com as ferramentas digitais, divulgar o seu imóvel não tem de ser um problema, mas não esqueça de usar também os meios mais convencionais.

O chamado “boca-a-boca” é uma ferramenta eficaz na divulgação de sua venda. Procure divulgar a seu imóvel junto de família, amigos, colegas e vizinhos.

Faça essa divulgação no comércio local, pois donos de mini-mercados ou padarias falam com uma grande quantidade de pessoas por dia, logo serão uma boa fonte de informação para quem procura casa na sua zona.

Faça lgumas incursões à sua zona para avaliar acessos, o entorno e a segurança do local, pois os possíveis compradores da sua casa farão o mesmo.

Coloque a tradicional placa de “vende-se” e faça um anúncio nos jornais locais.

Marketing imobiliário digital

Atualmente 98% dos potenciais compradores de imóvel começam sua jornada pela internet. Enquanto clientes, antes de fazermos qualquer compra, procuramos ter o máximo de informações possíveis sobre a mesma.

Por isso, antes de irem a uma imobiliária, os interessados em comprar casa certamente vão procurar portais imobiliários como Casa Sapo, Idealista ou Imovirtual. Verifique as condições de adesão e divulgue seu imóvel por lá.

Seja qual for o portal que vai utilizar para fazer a divulgação, ter boas fotos é fundamental na conquista de compradores. Se não perceber de fotografia, procure um profissional, dado que o resultado final compensa muito.

Investir em marketing digital não é mais um diferencial, pois dificilmente alguém sai de casa para comprar um imóvel sem antes fazer uma pesquisa na internet para conhecer as condições do mercado.

Com a mudança no comportamento do público, é necessário pensar em estratégias para se conectar aos potenciais interessados. O cliente é atraído por informação e conteúdo que ele pode acessar a qualquer momento, na palma da mão, por meio de seu celular ou tablet

Temos um artigo muito com com 19 dicas de marketing digital, que você pode utilizar para vender casas sozinho.

Como gerir as visitas

É necessário que saiba melhor que ninguém as vantagens de viver naquela zona e naquela casa, a história que vai contar é determinante na decisão que o potencial comprador vai tomar. Esteja preparado para responder a questões como “quem são os vizinhos?”, “há quanto tempo tem a casa à venda?”, “a casa precisa de obras?”, “como é a zona?” ou “existe possibilidade de negociar o valor do imóvel?”

Quando marcar a visita procure saber porque é que a pessoa está à procura de casa ou o que é que valoriza mais para presencialmente reforçar estes pontos.

Antes de apresentar a casa a qualquer que seja o possível comprador certifique-se que limpa e arruma tudo convenientemente. Invista em produtos para eliminar manchas e odores, principalmente se tiver animais em casa. Se o seu imóvel estiver sujo e desarrumado, vai provocar uma sensação de desconforto e será essa a imagem que o visitante terá, mesmo que a sua casa seja um muito bom negócio.

Procure mostrar a sua casa de dia, aqueça ou arrefeça o ambiente de acordo com as temperaturas que se fazem sentir, procure um ambientador discreto, mas que dê sensação de limpeza e conforto.

Prepare-se para negociar

Defina um preço mínimo que considere razoável e não desça. Ao atribuir um valor deverá considerar o seu objetivo e ter consciência que em função do mesmo, a venda poderá ser mais ou menos demorada.

Um potencial comprador quando vê a possibilidade de negociar diretamente com o proprietário, a primeira coisa que faz é esfregar as mãos porque perceciona uma vantagem para obter um preço melhor, pois sabe que não existe pagamento de honorários ao agente imobiliário, portanto supostamente há alguma margem de manobra na negociação.

A expetativa do comprador é comprar pelo menor preço possível, então esteja preparado para negociar e responder às perguntas mais impertinentes dos potenciais interessados, principalmente com informação sólida de preços e ofertas no seu mercado. Saiba que quase sempre existem diferenças entre preços anunciados e preços reais de transação.

Normalmente existe uma incapacidade da maior parte dos proprietários em reunir estas informações, de fazer as perguntas certas para verificar o real interesse do potencial comprador e problemas em responder às objeções levantadas perante os defeitos do seu imóvel.

Tome cuidado também com a falta de paciência para não levar a erros na negociação, que podem fazer a diferença entre uma má venda ou um bom negócio.

Documentos necessários para venda de imóveis

CPCV

O primeiro passo no processo de venda da sua casa, quando já tem um comprador, é o famoso CPCV, contrato de promessa de compra e venda (baixe sua minuta do CPCV). Trata-se do instrumento que formaliza a intenção de comprar e que serve como garantia até à celebração do contrato definitivo.

Certidão predial atualizada

Este é um documento de consulta da história do imóvel, desde o terreno, construção, sucessões hereditárias ou penhoras e é obtido na Conservatória de Registo Predial.

A certidão predial atualizada pode ser solicitada presencialmente ou através da Internet. Peça aqui a certidão predial atualizada.

Licença de utilização

Destina-se a comprovar que o imóvel foi previamente inspecionado e que se encontra tudo em conformidade com a obra realizada e com os projetos aprovados pelas autoridades competentes, bem como com as normas legais e complementares em vigor e a idoneidade do edifício ou fração autónoma para o fim pretendido.

Esta licença não é exigida quando se trata de um prédio construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações Urbanas, (decreto de lei nº 38.382, de 7 de Agosto de 1951) e quando se trata de espaços não habitáveis (ex: comércio, industria ou serviços)

Caderneta predial urbana

Todas as informações relevantes do ponto de vista fiscal, incluindo características do imóvel, a sua localização, o proprietário e o valor patrimonial tributário se encontram neste documento. A caderneta predial é fundamental no processo de transação de um imóvel, nomeadamente contrato-promessa de compra e venda.

A informação disposta neste documento serve ainda para calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI) e o Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis, pelo que é conveniente que esteja sempre atualizado.

A caderneta predial está disponível no portal das finanças, seguindo as seguintes indicações: login portal das finanças > “serviços tributários” > “cidadãos” > “consultar” > “imóveis” > ”património predial”

Ficha técnica do imóvel

Neste documento encontrará a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento de conclusão da obra de construção/ reconstrução ou ampliação. Esta ficha pode ser pedida na Direcção Geral do Consumidor e no Laboratório Nacional de Engenharia Civil  e é necessário que os prédios tenha sido edificados ou submetidos a obras de reconstrução ou ampliação após 30 de Março de 2004.

Certificado Energético

Este é um documento obrigatório para a elaboração do contrato de compra e venda. Aqui poderá encontrar a avaliação da eficácia energética de um imóvel de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). O certificado é emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE) e é válido por 10 anos para edifícios de habitação ou pequenos edifícios de comércio.

No site da ADENE poderá pesquisar quais os peritos qualificados na sua zona de residência. Sugerimos que peça vários orçamentos, pois o preço varia de prestador para prestador.

Distrate para crédito habitação associado ao imóvel

Este documento é apresentado no momento da escritura pública na transmissão de imóveis, pois comprova a extinção de hipoteca associada ao imóvel. Este documento é emitido pelo banco, onde o mesmo renúncia a hipoteca constituída em seu favor. Apesar de ser um documento gratuito em alguns bancos, existem outras instituições que cobram uma comissão que pode ir de 100 a 200 euros.

Ajude o comprador no crédito a habitação

No momento de fechar o negócio muito provavelmente o seu comprador irá recorrer ao crédito habitação, por isso facilite-lhe a vida e forneça-lhe toda a informação sobre os procedimentos e custos associados ao crédito habitação.  

Para além da documentação necessária para fechar o negócio, enquanto vendedor, você deve também informar toda a documentação que o comprador necessita para pedir crédito a habitação, pois um processo de financiamento de uma habitação pressupõe a apresentação de diversos documentos aos Bancos.

Poderão não lhe ser solicitados todos os documentos desta lista, pois não são necessários a todos os casos:

  1. Documento de Identificação legível e actualizado
  2. Última Declaração de IRS
  3. Declaração de Rendimentos
  4. Declaração de ví­nculo contratual (emitida pela entidade patronal)
  5. Recibos verdes (últimos 6 meses)
  6. Recibos de Vencimento (últimos 3 meses)
  7. Nota de Liquidação de IRS do ano anterior
  8. Extractos bancários (últimos 3 meses)
  9. Declaração de Início de Actividade (se aplicável)
  10. Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal
  11. Comprovativo de IBAN
  12. Comprovativo de morada
  13. Último extrato de cada um dos seus Cartões de Crédito
  14. Caderneta Predial
  15. Código da Certidão Permanente da Empresa
  16. Certidão de Teor do Imóvel
  17. Plantas do imóvel
  18. Licença de Construção/Obras
  19. Licença de utilização
  20. Projecto de construção aprovado
  21. Escritura de hipoteca
  22. Direito de Preferência
  23. IES/balancete da empresa
  24. Certificado energético

Dificuldades vender casas sozinho

Mesmo num mercado em alta, a tarefa de vender a sua casa sozinho pode tornar-se uma carga de trabalhos e segundo as estatísticas, a maior parte das pessoas que passam por esta experiência, acabam por recorrer posteriormente ao serviço de Mediação Imobiliária.

Problemas na avaliação de imóveis

Muitos proprietários querem explorar o máximo valor para ganho ou usar como base de comparação, o vizinho que vendeu a casa recentemente (e claro a nossa casa é sempre melhor que a do vizinho e, por isso, o preço tem de ser mais alto).

Isto leva a avaliações erradas no preço, colocando a casa no mercado com um valor acima do que o mercado está disposto a pagar. Quanto mais alto for o preço, possivelmente, mais tempo vai demorar a vender ou até a obter qualquer interesse, obrigando à baixa de preço e perdendo, assim, a oportunidade de captar verdadeiros interessados que se podem tornar potenciais compradores simplesmente porque acabam por comprar outros imóveis similares, ao preço que consideram, após várias comparações, ser um melhor preço de mercado.

Problemas na divulgação do imóvel

A maior parte dos proprietários pensa que a divulgação de uma casa baseia-se apenas na colocação do seu imóvel  nos portais imobiliários, muitas vezes com informação e fotos de má qualidade, ou com um posicionamento de produto que não reflete a realidade do imóvel nem se adequa à procura.

Este tipo de promoção exige experiência e estratégia. A importância do posicionamento do anúncio face aos potenciais compradores, o texto certo para o comunicar, o uso das redes sociais em que a segmentação tem de ser exata é crucial e a maior parte das pessoas não sabe fazer de forma eficaz.

Estes problemas costumam gerar tempo perdido na venda e gastos sem retorno, e ainda pode “queimar a casa”, ou seja vai torná-la pouco apetecível para o público em geral, pois ficam a conhecer o imóvel pelas piores razões.

Problemas nas visitas ao imóvel

Para vender uma casa, é preciso mostrá-la várias vezes até se conseguir um interessado. Logo, isso requer disponibilidade para executar esta tarefa imediatamente porque este contacto pode surgir a qualquer momento e todos nós sabemos que expectativas temos quando estamos interessados em algum imóvel e as visitas são essenciais para a tomada de decisão final de compra de casas.

Mas mostrar não é vender e não basta abrir a porta e deixar o interessado passear pelo seu imóvel fazendo-lhe todas as perguntas e mais algumas para depois não comprar nada. Você vai ter de saber como liderar a visita realçando os pontos positivos da casa e fazendo perguntas que lhe permitam perceber o verdadeiro interesse do potencial comprador porque o mercado é cheio de curiosos, aqueles que vêm casas mas que acabam sempre por não comprar nada.

Parcerias com imobiliárias

A exclusividade é o modelo de angariação imobiliária mais popular em todo o mundo, mas não é fácil explicar a muitos proprietários as vantagens de se trabalhar em exclusivo com uma imobiliária, mas não é o único modelo existente.

Existem imobiliárias que trabalham em regime aberto, ou seja, apesar de existir um contrato de mediação imobiliária entre o proprietário e a agência, o imóvel pode ser vendido pelo proprietário sem que a imobiliária possa reclamar a venda.

Porém, saiba que com a venda da sua casa sem exclusividade a imobiliária fará pouquíssimo investimento na promoção pois um consultor que sabe que existem mais consultores ou o próprio proprietário a vender casas não gastará muito dinheiro na publicidade do imóvel.

Tenha especial atenção ao descontrolo, confusão e desinformação que o proprietário normalmente sofre no regime da venda em parcerias.

Rescindir contratos com agências imobiliarias

Caso exista algum contrato de mediação celebrado em exclusivo, apenas a empresa de mediação imobiliária em exclusivo poderá promover o imóvel. Logo, o proprietário não pode promover sua casa através de outra agência imobiliária, nem efetuar essa promoção diretamente, sem a rescisão do contrato.

É importante lembrar também que quando no âmbito deste contrato o negócio visado pelo cliente seja obtido pela empresa de mediação e não se faça por razões imputáveis ao cliente, a agência imobiliária mantém o direito à comissão mesmo sem a conclusão do negócio.

Caso não esteja acordado prazo no referido contrato, considera-se, de acordo com o n.º 3 do Art.º 16º da Lei 15/2003, celebrado por um período de seis meses. Se não for renovado, caducará. Não obstante, qualquer contrato de mediação imobiliária (seja ou não exclusivo) poderá cessar através de sua rescisão.

Mas, o cliente apenas poderá resolver antecipadamente o contrato de mediação em exclusivo quando por parte da agência imobiliária se verifique algum incumprimento grave das obrigações que para ela decorrem desse contrato, sobretudo, da obrigação principal de diligenciar para obter interessados em seu imóvel.

Se no contrato nada estiver previsto a esse respeito, o cliente, antes de proceder à rescisão do contrato, deverá interpelar a empresa para que cumpra o contrato dando-lhe um prazo para o fazer. Caso o incumprimento persista findo o prazo concedido, o cliente poderá resolver o contrato.

Venda realizada

Depois de ter o seu negócio fechado e encerrado, guarde toda a documentação e verifique todas as contas para poder calcular as mais-valias da venda do imóvel. Algumas despesas do processo podem deduzir do seu IRS, por forma a que reduzir o pagamento das mais-valias e aumentar a sua receita.

Reforçamos a necessidade de se sentir confortável ao vender a sua casa sem a ajuda de uma imobiliária, mas se não está seguro e confiante de que consegue lidar com todo o processo, o melhor será mesmo deixá-lo para quem já está habituado e conhece o mercado como ninguém.

A maior parte das pessoas que vende os seus imóveis sozinha tem a convicção clara que domina a informação e sabe como fazer a venda imobiliária, possivelmente tem uma visão pouco realística do que é este processo de venda, não apenas do fecho, mas também de todo o processo até a realização da escritura. Muitas delas pensam que o mercado vai sempre subir e que a sua casa, dentro do género, é a melhor da zona ou da cidade e admiram-se quando anunciam e não obtêm contactos realmente interessantes.

As imobiliárias também simplificam a vida do potencial comprador, que eventualmente necessita de um Crédito Habitação, pois este assegura que todo o procedimento respeitante ao crédito corre dentro do esperado e trata-se de mais uma forma de garantir que todo o processo corre dentro do desejado.

Conclusão

Casas de Lisboa é uma agência especializada em marketing digital imobiliário. Ajudamos proprietários de imóveis a vender casas com nossas estratégias digitais com foco em vendas.

Através do marketing digital oferecemos uma experiência focando nas principais qualidades que seus potenciais clientes podem valorizar em seu imóvel. Tudo isso com foco em vendas.

Somos uma agência especializada em marketing imobiliário e criamos estratégias digitais otimizadas para atrair clientes online. Se quiser conversar mais sobre marketing digital imobiliário entre em contato com a Casas de Lisboa.

Ary Ribeiro

Engenheiro, empreendedor, especialista em Real Estate com 23 anos de experiência no mercado imobiliário
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