Mudanças na Lei de Arrendamento em Portugal

Neste artigo vamos falar sobre a lei de arrendamento em Portugal.

Com a nova realidade portuguesa, em que o trânsito de estrangeiros é cada vez maior, seja a turismo ou para refazer a vida no país europeu, os preços dos aluguéis em Portugal dispararam.

E uma nova modalidade de locação passou a ganhar cada vez mais força: o alojamento local (ou locação por temporada), que cresce impulsionado por portais especializados, como Booking e Airbnb, para citar apenas os mais conhecidos.

Diante deste cenário, proprietários começaram a pressionar inquilinos por reajustes exorbitantes, renovações de contrato e despejos a fim de aderir à modalidade de alojamento local, cujos lucros estão se mostrando mais atraentes.

Nova lei de arrendamento em Portugal

Em 12 de fevereiro de 2019, foi publicada no Diário da República português a Lei 13/2019, que proíbe o “assédio" no arrendamento ou no subarrendamento.

Ela define como assédio “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado”.

Condena o que venha a ser um ambiente “intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo”, ou ainda que “impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.

Antiga Lei de Arrendamento em Portugal

Até 2012, ter imóveis para locação em Portugal não era um bom negócio.

A balança dos direitos pesava para o lado dos inquilinos.

Os contratos não eram passíveis de reajuste e o inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” de locação para os filhos.

Ao longo do tempo, os aluguéis eram “comidos” pela inflação, tornavam-se irrisórios e, como consequência, nenhum proprietário investia na manutenção dos prédios.

Em 2012, uma nova lei do inquilinato entrou em vigor e permitiu ao proprietário, entre outras coisas, reajustar valores, solicitar a devolução do imóvel no vencimento do contrato e a saída do inquilino para reforma completa.

Alojamento local

Com a nova lei do inquilinato e com Portugal saindo de uma grave crise financeira, a locação por temporada, ou “alojamento local” se mostrou muito atrativa, despertando o empreendedorismo nas maiores cidades portuguesas.

Tamanha foi a adesão a essa nova modalidade de locação que o governo teve que regulamentar o setor, impondo regras de segurança e impostos, mas não havia dispositivos legais para barrar o surgimento de novos alojamentos locais.

Um dos resultados imediatos do boom dos alojamentos locais foi polêmico e gerou comoção social: inquilinos antigos, novos ou velhos, com ou sem deficiência, sendo despejados, sem ter para onde ir.

Para frear o setor, houve aumento de impostos. Também foi transmitido às câmaras municipais o poder de veto aos novos alojamentos.

Confira as principais mudanças, que visaram corrigir a questão do assédio aos inquilinos:

• Não pode haver discriminação no acesso ao aluguel, seja por sexo, origem étnica, religião, gênero, orientação sexual, idade ou deficiência, entre outros aspectos, sendo o mesmo aplicável à publicidade de imóveis para esse fim;
• O prazo mínimo dos contratos passa a ser de um ano e renovável automaticamente por três anos, salvo acordo entre as partes em contrário;
• Em caso de inquilinos idosos ou com deficiência e que residam nas casas há mais de 15 anos, o contrato só pode ser rescindido por demolição ou obras profundas que não permitam a sua permanência na casa;
• Fica garantido o reembolso ao inquilino por obras realizadas no imóvel que não tenham sido pagas pelo proprietário, apesar deste receber comunicados;
• Foi estipulado um novo coeficiente de atualização dos valores de aluguel, limitado a até 1,15%. O aumento não é obrigatório nem automático: o proprietário deve decidir se irá praticar o reajuste após um ano de contrato e comunicar o locatário através de carta registrada com 30 dias de antecedência. Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, tem regime especial de reajuste;
• Para incentivar contratos de locação com duração maior, o governo instituiu taxas menores no imposto de renda. Para contratos com duração de 2 a 5 anos, o proprietário paga 2% a menos de imposto – dos 28% usuais, passa a pagar 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução, chegando ao máximo de 14%. Para contratos de 5 a 10 anos, a redução é de 5%, ou seja, paga-se 23%, que podem ser também reduzidos a cada renovação. Para contratos de 10 a 20 anos, a taxa é de 14%. E para contratos com duração superior a 20 anos, paga-se taxa de 10%;
• É permitido arrendar casas que estejam em financiamento.

Quem ganhou com a nova lei de arrendamento?

Associações de defesa dos direitos dos proprietários afirmam que a lei é unilateral e só beneficia os inquilinos. No entanto, reportagens da imprensa portuguesa têm afirmado que pouca coisa mudou na prática e que os abusos por parte dos proprietários persistem.

A princípio, a lei traz mais estabilidade aos inquilinos. Mas a questão gera polêmica. Reportagens publicadas pela imprensa portuguesa afirmam que o cenário não melhorou, nem para inquilinos, nem para proprietários.

Restrições a alojamento local

Na intenção de equilibrar o mercado imobiliário nos principais centros turísticos e garantir moradia aos residentes, algumas cidades têm imposto restrições aos alojamentos locais.

Em Lisboa, uma lei municipal proíbe a instalação de novos alojamentos locais em áreas em que 20% dos imóveis totais já estejam destinados a esta atividade. Casos excepcionais são submetidos à Câmara municipal.

No Porto, já foi suspensa por seis meses a emissão de licenças para novos alojamentos locais nas regiões mais turísticas e segue em discussão um projeto de lei que prevê impedir novos alojamentos locais onde este tipo de atividade já ocupou 50% do total de imóveis. A previsão é que a definição aconteça até início de 2020.

Tais medidas são também polêmicas porque, ao mesmo tempo em que existe o argumento de que é preciso equilibrar a quantidade de turistas com o de moradores locais, até para preservar a cultura local, muitos empreendedores já investiram grandes quantias apostando no modelo antigo, que permitia a criação de novos alojamentos.

É difícil alugar apartamento em Portugal?

Depende da localização em que você deseja morar. Nos grandes centros, há poucas ofertas e com preços bastante altos.

Os bairros mais afastados e as cidades no entorno de Lisboa e Porto podem ser boas alternativas.

Antes de fazer qualquer tipo de pagamento ou depósito, procure visitar pessoalmente o imóvel, checar as condições em que ele se encontra.

Não é incomum a prática da locação de apartamentos fantasma, você paga, do Brasil, um valor para garantir a locação do apartamento e, quando chega em Portugal, descobre que ele não existe.

Esse é um golpe do aluguel de apartamento muito comum. Isso vale não apenas para Portugal, mas para locações via Internet em qualquer lugar do mundo.

Se quiser saber mais sobre o mercado imobiliário em Portugal fale com alguém de nossa equipe, Casas de lisboa.